日前，新型冠狀肺炎疫情仍未出現(xiàn)明確拐點(diǎn)，全國(guó)交通運(yùn)輸、消費(fèi)市場(chǎng)、經(jīng)濟(jì)活動(dòng)均受疫情沖擊，這給持續(xù)承壓的北京辦公樓市場(chǎng)帶來(lái)不少挑戰(zhàn)。
不少市場(chǎng)機(jī)構(gòu)將此次疫情對(duì)經(jīng)濟(jì)的影響與2003年的非典時(shí)期進(jìn)行對(duì)比，并對(duì)疫情為北京辦公樓市場(chǎng)帶來(lái)的影響進(jìn)行了分析和預(yù)測(cè)初判。
需求端受影響較大
一場(chǎng)突如其來(lái)的疫情，對(duì)出租率原本就不甚樂(lè)觀的北京寫字樓市場(chǎng)來(lái)講可以說(shuō)是雪上加霜。
仲量聯(lián)行指出，北京市目前經(jīng)濟(jì)體量相對(duì)非典時(shí)期已翻十倍，但增長(zhǎng)動(dòng)能放緩，本次疫情風(fēng)險(xiǎn)程度或更高。其認(rèn)為，相較于2003年，此次疫情時(shí)期北京辦公樓市場(chǎng)容錯(cuò)空間預(yù)計(jì)更小。這是因?yàn)楫?dāng)前北京甲級(jí)辦公樓所面臨的整體環(huán)境和市場(chǎng)規(guī)模與2003年大相徑庭。2003年，北京全市甲級(jí)辦公樓租戶繳納月租金總額為1.1億元，而目前北京全市需承擔(dān)超過(guò)21.6億元的甲級(jí)辦公樓月租金成本，租金成本翻了21倍，同期GDP總值僅增長(zhǎng)約10倍。
“一方面，受疫情的影響，國(guó)內(nèi)外企業(yè)對(duì)置換、擴(kuò)張辦公物業(yè)較為審慎。而嚴(yán)格的延期復(fù)工措施之下，中小型企業(yè)因經(jīng)濟(jì)活動(dòng)受限而帶來(lái)的短期內(nèi)財(cái)務(wù)流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)更大，或?qū)k公租賃市場(chǎng)造成影響，尤其影響聯(lián)合辦公空間的租賃活動(dòng)�！贝鞯铝盒薪瞻l(fā)布的報(bào)告表示。
從具體行業(yè)來(lái)看，受本次疫情的影響，戴德梁行大中華區(qū)租戶研究及華東區(qū)研究部主管ShaunBrodie認(rèn)為：“零售、貿(mào)易、酒店、娛樂(lè)等行業(yè)受到較大沖擊，租賃活動(dòng)或?qū)⑹湛s；金融業(yè)、專業(yè)服務(wù)業(yè)等受到的直接影響則比較小，也將會(huì)成為未來(lái)業(yè)主爭(zhēng)取續(xù)租、擴(kuò)租的重要對(duì)象；而另一方面，醫(yī)藥與醫(yī)療設(shè)備，線上游戲、遠(yuǎn)程教育等互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)將快速發(fā)展，從而引發(fā)其擴(kuò)租或新租的辦公租賃需求。”
實(shí)際上，北京寫字樓市場(chǎng)從去年時(shí)就開始承壓。第一太平戴維斯的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2019年北京甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)有134.5萬(wàn)平方米的新增供應(yīng)，是十年來(lái)的最高值。而在需求側(cè)，2019年全年市場(chǎng)凈吸納量約為46萬(wàn)平方米，較2018年下降16.7%。
至2019年末，北京市平均租金降至人民幣每平方米每月364.9元，寫字樓租金指數(shù)環(huán)比下降1.1%，同比下降1.6%。2019年全年，全市平均租金已經(jīng)歷“四連降”、4個(gè)季度均出現(xiàn)環(huán)比下降。
據(jù)了解，2020年，北京市寫字樓仍將迎來(lái)約84萬(wàn)平方米的新增供應(yīng)。供應(yīng)主體將繼續(xù)集中在CBD的中服地塊以及麗澤金融商務(wù)區(qū)。東二環(huán)區(qū)域?qū)⒃谀陜?nèi)迎來(lái)2個(gè)項(xiàng)目的投入使用。
仲量聯(lián)行指出，本次疫情對(duì)需求的影響將進(jìn)一步改變租賃市場(chǎng)格局。各類租賃活動(dòng)均會(huì)因全市疫情防控舉措的嚴(yán)格實(shí)施而明顯大幅度減少，續(xù)租或成為主要甚至唯一選擇。原本已受經(jīng)濟(jì)下行壓力影響的需求增長(zhǎng)動(dòng)力將面臨更深刻的考驗(yàn)，加劇市場(chǎng)預(yù)期的下調(diào)。
多方制定應(yīng)對(duì)措施
從中長(zhǎng)期而言，根據(jù)疫情持續(xù)時(shí)間的長(zhǎng)短，市場(chǎng)需求的健康程度可能會(huì)受到不同影響，來(lái)自中小型企業(yè)的租賃需求尤甚。
據(jù)仲量聯(lián)行統(tǒng)計(jì)，在北京，承租面積小于1000平方米的中型、小型企業(yè)占比超過(guò)50%，是辦公樓需求的主要來(lái)源。另外，北京有近半數(shù)（48%）的甲級(jí)寫字樓面積由韌性產(chǎn)業(yè)承租。
“這預(yù)示著北京辦公樓市場(chǎng)對(duì)此次疫情有一定的風(fēng)險(xiǎn)抵御能力，是這一次黑天鵝事件中北京辦公樓市場(chǎng)的壓艙石，”仲量聯(lián)行認(rèn)為。此外，全市近1/5的甲級(jí)辦公面積由獲益產(chǎn)業(yè)租賃使用，這部分將是幫助市場(chǎng)渡過(guò)疫情難關(guān)、保留潛在增長(zhǎng)活力的關(guān)鍵。
但也應(yīng)看到的是，北京市場(chǎng)中有1/3的面積是由面臨較大壓力的下滑行業(yè)承租。如若發(fā)生極端情況，這部分租戶的經(jīng)營(yíng)狀態(tài)變化可能會(huì)引發(fā)市場(chǎng)動(dòng)蕩，仲量聯(lián)行認(rèn)為行業(yè)從業(yè)者需提前關(guān)注此類風(fēng)險(xiǎn)。
為了緩解疫情對(duì)中小企業(yè)帶來(lái)的經(jīng)營(yíng)壓力，北京市2月3日已發(fā)布數(shù)條緩解企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)困難的措施，包括實(shí)施靈活用工政策、適當(dāng)下調(diào)貸款利率、解決融資加快續(xù)貸及分行業(yè)延長(zhǎng)社保征收期，并鼓勵(lì)辦公樓、商城等運(yùn)營(yíng)方對(duì)中小微租戶適度減免疫情期間的租金，要求各區(qū)為此類企業(yè)提供適度財(cái)政補(bǔ)貼。
目前，多數(shù)業(yè)主已制定或計(jì)劃做出租賃策略調(diào)整，有部分業(yè)主選擇與租戶共克時(shí)艱，為其減免部分的租金和物業(yè)管理費(fèi)用。但有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，此種做法并非行業(yè)主流。仲量聯(lián)行的調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，租金優(yōu)惠相關(guān)的讓步并非唯一選擇，大多數(shù)業(yè)主目前仍保持觀望態(tài)度，“61%的受訪業(yè)主表示目前不考慮效仿商業(yè)項(xiàng)目，對(duì)現(xiàn)有租戶給予租金的補(bǔ)貼或減免。許多業(yè)主已經(jīng)進(jìn)一步下調(diào)對(duì)自身項(xiàng)目2020年租金和項(xiàng)目表現(xiàn)的預(yù)期”。
值得注意的是，在疫情影響下，企業(yè)不得不延期開工及出于風(fēng)險(xiǎn)考慮選擇居家辦公。在此過(guò)程中，在線辦公工具得到更好的普及與推廣，“數(shù)智化”辦公體驗(yàn)令辦公模式開始發(fā)生變化。
戴德梁行報(bào)告指出，以上變化對(duì)于涉及在線辦公工具及平臺(tái)的相關(guān)企業(yè)顯然會(huì)構(gòu)成直接利好，擴(kuò)大市場(chǎng)規(guī)模及影響力，同時(shí)也提示實(shí)體辦公場(chǎng)所的運(yùn)營(yíng)者及業(yè)主在優(yōu)化辦公物業(yè)產(chǎn)品的同時(shí)，更應(yīng)關(guān)注包括線上平臺(tái)及智能化在內(nèi)的整體辦公生態(tài)的打造，而非僅僅局限于常規(guī)辦公模式下使用者在有限時(shí)間內(nèi)的產(chǎn)品體驗(yàn)上。
來(lái)源：中國(guó)經(jīng)營(yíng)網(wǎng)
