據(jù)戴德梁行報告數(shù)據(jù)分析，深圳大宗交易規(guī)模在2019年首次突破500億元達到507億元，同比增長77%。這一交易額占據(jù)了全國市場的19%，占比相較2018年上升了10個百分點。
從最近三年的成交業(yè)態(tài)來觀察，寫字樓是深圳大宗交易市場里最受投資者青睞的標的，成交額占比從2017年的37%一路上升到2019年的76%。2019年，深圳共有31宗大宗交易，其中寫字樓就占據(jù)了19宗。
同時，2019年深圳寫字樓市場的主要指標均不及上年，按照戴德梁行統(tǒng)計，全年深圳寫字樓累計吸納量僅10.17萬平方米，同比收縮了77.7%，市場壓力可見一斑。
在需求疲軟的影響下，2019年深圳寫字樓空置率漲至22.04%，同比上升了6.33個百分點。通過不斷調(diào)整租金及租賃策略，成為寫字樓業(yè)主的新選擇，2019年末，深圳甲級寫字樓租金連續(xù)四個季度環(huán)比回落，同比則下跌12.3%。
在這樣背景下，深圳寫字樓大宗交易仍存在市場購買力——一方面在全國范圍內(nèi)，深圳的營商環(huán)境與競爭實力較強；另一方面，正如中信保誠一樣，2019年深圳大宗交易背后的買家，更多是有自用需求的企業(yè)。
根據(jù)戴德梁行的數(shù)據(jù)，如果按成交宗數(shù)來估算，2019年投資型買家與自用型買家的占比分別為是 52%和39%。
與此同時，從2018年開始，深圳的寫字樓市場開始釋放大量整售型物業(yè)�？偛课飿I(yè)成為未來深圳寫字樓供應的新主流，這也是戴德梁行深圳公司副總經(jīng)理、華南區(qū)寫字樓部及企業(yè)服務部高級董事羅進良在研究中所得出來的結(jié)論。
相比其他三大一線城市，深圳的總部物業(yè)數(shù)量更多。羅進良提供的數(shù)據(jù)顯示，近五年來，深圳已落成的總部寫字樓大廈共有30棟總（250萬平方米）。其中，金融總部占比高達50%，能源行業(yè)總部占比20%，TMT行業(yè)總部占比13%，而房地產(chǎn)+多元化總部則占比8%。
未來五年，深圳寫字樓市場預計新增供應853.39萬平方米，其中440萬平方米是總部物業(yè)。而且按照預計，這里面60%-70%將面向市場。
總部物業(yè)的供應加大及市場需求較旺盛是大宗交易市場活躍的因素之一。這也促使如今開發(fā)商在寫字樓產(chǎn)品的前期規(guī)劃中，會優(yōu)先考量到底應該打造成適合總部使用的，還是應該打造成與機構(gòu)合作的類型。這些考量直接決定后期產(chǎn)品類型是大物業(yè)還是小物業(yè)。
以位于深圳羅湖區(qū)的城市更新項目招商中環(huán)為例，最初的業(yè)態(tài)排布中，有60多萬平方米是寫字樓。“早在前期規(guī)劃中，招商蛇口就很擔心這么大體量的寫字樓面積入市后難以消化�！币晃唤咏椖康闹槿耸扛嬖V經(jīng)濟觀察網(wǎng)。
在經(jīng)過仔細調(diào)研后，招商蛇口試水一個方法，先規(guī)劃幾棟面積大約2萬平方米左右的小獨棟寫字樓，整售給浦發(fā)銀行、深圳羅湖區(qū)政府以及本地一家實業(yè)企業(yè)。隨后這種整售模式徹底開啟，最近，招商中環(huán)又將一棟建面約5萬平方米的寫字樓整體出讓給中國燃氣。
值得關(guān)注的是，整體市場價格回調(diào)是深圳大宗交易最終能夠促成的核心。戴德梁行華南區(qū)資本市場部主管陳俊儒2019年所觀測到的所有大宗交易，價格相比2018年至少都下降了10%-15%。
來源：經(jīng)濟觀察報
編輯：wangdc