一個(gè)城市的房?jī)r(jià)，除了與當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)收入水平、人口流入緊密相關(guān)外，供應(yīng)量的大小也是一個(gè)關(guān)鍵因素。供應(yīng)量充足的城市，往往房?jī)r(jià)也會(huì)更加平穩(wěn)。

　　那么，哪些城市的供應(yīng)量大呢？記者梳理國(guó)家統(tǒng)計(jì)局近日公布的主要城市年度數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，2019年，從35個(gè)主要城市(拉薩數(shù)據(jù)未發(fā)布)住宅商品房銷售面積看，重慶、鄭州、武漢、成都、長(zhǎng)沙、西安、南昌、南寧、昆明和青島位列前十。其中榜首的重慶，是一線城市深圳的8倍多。

　　從2002年以來(lái)的合計(jì)數(shù)據(jù)看，重慶、上海、成都、武漢、北京、鄭州、天津、長(zhǎng)沙、沈陽(yáng)和西安位列前十。

　　需要說(shuō)明的是，統(tǒng)計(jì)的主要城市，包括直轄市、省會(huì)城市和計(jì)劃單列市，一些經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的普通地級(jí)市蘇州、無(wú)錫、佛山和東莞等未納入該統(tǒng)計(jì)。

　　重慶鄭州武漢位居前三

　　數(shù)據(jù)顯示，2019年，35個(gè)城市中，有5個(gè)城市的住宅商品房銷售面積超過(guò)了2000萬(wàn)平方米。這5個(gè)城市分別是重慶、鄭州、武漢、成都和長(zhǎng)沙，均為來(lái)自中西部的強(qiáng)省會(huì)或直轄市。

　　中西部唯一的直轄市重慶去年的住宅商品房銷售面積達(dá)到了5149.08萬(wàn)平方米，在各大城市中遙遙領(lǐng)先，比第二名的鄭州多了1900多萬(wàn)平方米，相當(dāng)于多出了一個(gè)西安的銷售面積。這已經(jīng)是重慶連續(xù)四年住宅商品房成交面積超過(guò)5000萬(wàn)平方米。當(dāng)然，重慶銷售量第一與該市土地面積和人口規(guī)模有關(guān)。重慶有3000多萬(wàn)人口，面積達(dá)到8.24萬(wàn)平方公里，相當(dāng)于一個(gè)中等省份。

　　鄭州已經(jīng)連續(xù)兩年位居第二。在巨大的供應(yīng)量下，鄭州房?jī)r(jià)也較為平穩(wěn)，并在今年以來(lái)出現(xiàn)明顯的下降態(tài)勢(shì)。根據(jù)2020年10月70個(gè)大中城市新建商品住宅銷售價(jià)格指數(shù)顯示，10月鄭州房?jī)r(jià)環(huán)比下降了0.5%，同比下降了1.2%。

　　武漢和成都位居三四位，這兩城去年的供應(yīng)量都超過(guò)了2500萬(wàn)平方米。這兩個(gè)市是目前中西部高新企業(yè)數(shù)量最多的兩個(gè)城市，人口流入量大。同時(shí)，這兩個(gè)城市的中心城區(qū)人口規(guī)模都超過(guò)了800萬(wàn)人，正在向超大城市邁進(jìn)。

　　在前五名中，長(zhǎng)沙是唯一一個(gè)城區(qū)人口尚未突破500萬(wàn)大關(guān)的I型大城市。在充足的供應(yīng)和嚴(yán)厲的反炒房調(diào)控措施下，城鎮(zhèn)居民收入位居中西部中心城市第一的長(zhǎng)沙，房?jī)r(jià)一直維持在比較合理的水平。數(shù)據(jù)顯示，11月長(zhǎng)沙平均單價(jià)為每平方米11347元，在中西部?jī)H位列第17位，位居蕪湖、拉薩、呼和浩特、太原等城市之后。

　　長(zhǎng)沙的調(diào)控經(jīng)驗(yàn)也頻頻得到各方肯定。不僅深圳和東莞先后赴長(zhǎng)沙學(xué)習(xí)，12月3日，長(zhǎng)沙市住建局官網(wǎng)名為《住建部推介長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控經(jīng)驗(yàn)做法》文章稱，近日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部在《建設(shè)工作簡(jiǎn)報(bào)》第79期刊載題為《長(zhǎng)沙市落實(shí)主體責(zé)任穩(wěn)妥實(shí)施房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制》的文章，對(duì)長(zhǎng)沙在房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控方面的經(jīng)驗(yàn)給予充分肯定并向全國(guó)推廣。

　　該文稱，下一步，長(zhǎng)沙將進(jìn)一步提高思想認(rèn)識(shí)，增強(qiáng)“房住不炒”戰(zhàn)略定力，緊緊圍繞“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”，進(jìn)一步完善長(zhǎng)效機(jī)制，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，讓人民群眾安居樂(lè)業(yè)。

　　中西部龍頭城市趕超北上廣

　　從供應(yīng)量來(lái)看，2019年位居前十名的城市，除了第十的青島之外，全部位于中西部地區(qū)。從近五年合計(jì)數(shù)據(jù)來(lái)看，前六名的城市全部位于中西部地區(qū)，分別是重慶、武漢、成都、鄭州、長(zhǎng)沙和西安。

　　從近18年的數(shù)據(jù)合計(jì)來(lái)看，前十名的城市分別是重慶、上海、成都、武漢、北京、鄭州、天津、長(zhǎng)沙、沈陽(yáng)和西安。中西部和東北共有7個(gè)，東部沿海共有三個(gè)，全部為直轄市。

　　從具體的年份走勢(shì)來(lái)看，2007年以前，沿海大城市住宅商品房銷售量普遍更大。比如2002年到2006年，上海和北京一直位居成交量前兩位。其中，2002年，上海住宅商品房銷售面積達(dá)到了1846.4萬(wàn)平方米，北京為1604.4萬(wàn)平方米。彼時(shí)第三的重慶僅為870.4萬(wàn)平方米，不到上海的一半。另外，當(dāng)時(shí)廣州位居第五。

　　此后數(shù)年，基本延續(xù)了這個(gè)格局。其中，2005年，上海和北京住房商品房銷售面積雙雙突破2800萬(wàn)平方米；到2007年，上海達(dá)到3279.17萬(wàn)平方米。這一年重慶達(dá)到了3310.13萬(wàn)平方米。自此之后，重慶一直穩(wěn)居第一的位置，并且總體上呈現(xiàn)逐年走高的趨勢(shì)。比如至2011年，重慶住宅商品房銷售面積突破4000萬(wàn)平方米，到2016年超過(guò)了5000萬(wàn)平方米。

　　重慶之外，其他幾個(gè)中西部大城市如成都、武漢、重慶、鄭州、長(zhǎng)沙和西安等，住宅銷售面積也呈現(xiàn)快速增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)。例如，成都2002年住宅商品房銷售面積為737.2萬(wàn)平方米，到2005年突破1000萬(wàn)平方米，到2007年超過(guò)2000萬(wàn)平方米。2008年金融危機(jī)背景下，盡管當(dāng)年只達(dá)到1357.43萬(wàn)平方米，但2009年又突破2000萬(wàn)平方米，至此穩(wěn)定在2000萬(wàn)平方米以上，個(gè)別年份還突破了3000萬(wàn)平方米。

　　武漢的情況也類似。2002年，武漢住宅商品房銷售面積只有393.1萬(wàn)平方米，不到北京的四分之一，僅為上海的21.3%。但2009年武漢才突破1000萬(wàn)平方米，其后逐年走高，到2015年突破2000萬(wàn)平方米，在2017和2018年都超過(guò)3000萬(wàn)平方米。

　　鄭州更是后發(fā)趕超的典型。2002年，鄭州的住宅商品房成交面積僅有156萬(wàn)平方米，在35個(gè)城市中位列第27位。隨后發(fā)展速度加快，到2007年首度突破1000萬(wàn)平方米，盡管2008年大幅回落，但到2009年后就站穩(wěn)1000萬(wàn)平方米的臺(tái)階；到2016年超過(guò)2000萬(wàn)平方米，2018年和2019年都超過(guò)了3000萬(wàn)平方米。

　　相比之下，沿海大城市尤其是北上廣這些一線城市則保持較為平穩(wěn)甚至有所減少的趨勢(shì)。例如，上海自2009年以后，除了2013年、2015年和2016年略超2000萬(wàn)平方米以外，其他年份都低于2000萬(wàn)平方米。北京在2006年以后，住宅商品房銷售面積都低于2000萬(wàn)平方米，到2016年開(kāi)始都低于1000萬(wàn)平方米。廣州在絕大多數(shù)年份也低于1500萬(wàn)平方米。

　　58安居客房產(chǎn)研究院分院院長(zhǎng)張波對(duì)第一財(cái)經(jīng)分析，一方面，目前一線城市除廣州外都進(jìn)入到存量房市場(chǎng)，二手房成交量是新房的3倍以上將是常態(tài)。大量的二線城市目前還依然處于增量市場(chǎng)，未來(lái)5年左右二手房的成交量會(huì)不斷提升，但新房還將是二線城市的成交主力。

　　另一方面，熱點(diǎn)二線城市也是當(dāng)下人口流入的重點(diǎn)區(qū)域，從近幾年的人才政策來(lái)看，二線城市尤其是中西部區(qū)域的熱點(diǎn)二線城市成功吸引到大量人群落戶，加之二線城市置業(yè)門檻相比一線明顯偏低，形成了新房市場(chǎng)供求兩旺格局。

　　“十幾年前剛來(lái)廣州，感覺(jué)城市很新，而武漢到處是老舊的房子，現(xiàn)在再回去武漢，發(fā)現(xiàn)整個(gè)武漢都特別新，反而覺(jué)得廣州舊多了。”2006年畢業(yè)于武漢大學(xué)、目前在廣州天河工作的張先生說(shuō)。

　　廈門大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)系副教授丁長(zhǎng)發(fā)對(duì)第一財(cái)經(jīng)記者分析，沿海發(fā)達(dá)地區(qū)隨著綜合成本的抬升，大量產(chǎn)業(yè)向中西部地區(qū)轉(zhuǎn)移，區(qū)域工業(yè)化和城鎮(zhèn)化步伐不斷加快，其中綜合優(yōu)勢(shì)突出的一些強(qiáng)省會(huì)城市、中心城市成為產(chǎn)業(yè)布局和人口流入的重點(diǎn)。因此，這些地方的樓市需求非常旺盛。

　　張波認(rèn)為，相比于東部和南部，中西部龍頭城市本身的城市群量級(jí)明顯偏小，三四線以下城市對(duì)外來(lái)人口的吸聚力偏弱。一方面龍頭城市對(duì)于非中西部外來(lái)人口吸引力就會(huì)強(qiáng)于區(qū)域內(nèi)的中小城市，西安、成都、重慶等城市這兩年落戶人數(shù)在二線城市中也都排名靠前；另一方面龍頭城市對(duì)于本省的人口吸引能力也不容小覷。究其原因，中西城市近幾年經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展是主因，從2020年前三季度的GDP增速排名上看，排名前10位的省區(qū)有過(guò)半位于中西部地區(qū)。

　　深圳、廈門房?jī)r(jià)為何易漲難跌

　　近年來(lái)，在各大城市中，有兩個(gè)城市的房?jī)r(jià)居高不下，供求矛盾十分突出，即深圳和廈門這兩個(gè)位居?xùn)|南沿海的計(jì)劃單列市。中國(guó)房?jī)r(jià)行情平臺(tái)數(shù)據(jù)顯示，11月，深圳平均單價(jià)已經(jīng)達(dá)到了每平方米81757元，遠(yuǎn)超京滬，是所在省會(huì)廣州的兩倍多。

　　廈門11月平均單價(jià)也達(dá)到每平方米49757元，僅次于北上深，超越了一線城市廣州，位居全國(guó)第四。

　　這兩個(gè)城市房?jī)r(jià)房地產(chǎn)市場(chǎng)有不少共同點(diǎn)，即人口增長(zhǎng)快，同時(shí)又有大量資金涌入，居民資金杠桿率高。比如，廈門去年居民資金杠桿率達(dá)到161.7%，深圳達(dá)到了137.2%。

　　此外，這兩市的土地供應(yīng)尤其是住宅供應(yīng)都較為有限，面臨較大的缺口。數(shù)據(jù)顯示，2019年，一線城市深圳住宅商品房銷售面積僅為638.42萬(wàn)平方米，在35個(gè)城市中位居第28位。也就是說(shuō)，2019年，在住宅商品房銷售面積上，一個(gè)重慶相當(dāng)于八個(gè)深圳。

　　張波說(shuō)，相對(duì)于需求量，深圳新房供應(yīng)量明顯偏小。2020年市場(chǎng)保持了較高的熱度。供不應(yīng)求是深圳市場(chǎng)的主要特點(diǎn)。深圳的新房銷售面積排名靠后與其供應(yīng)不足有直接關(guān)系。

　　作為人口流入較快，房?jī)r(jià)增長(zhǎng)較快的二線城市，廈門的供應(yīng)量更是屬于“超輕量級(jí)”。數(shù)據(jù)顯示，2019年廈門住宅商品房銷售面積僅為274.7萬(wàn)平方米，在35個(gè)城市中，略高于西寧，位居倒數(shù)第二。

　　從近五年的數(shù)據(jù)合計(jì)來(lái)看，深圳五年銷售面積達(dá)到3140.29萬(wàn)平方米，在35個(gè)城市中位列第28；廈門五年合計(jì)為1350.89萬(wàn)平方米，位列倒數(shù)第一。即使拓展到18年的總銷售面積來(lái)看，深圳合計(jì)為9899.83萬(wàn)平方米，為例第26位，如果以每套房80平方米計(jì)算，則只有124萬(wàn)套左右；廈門合計(jì)為5631.89萬(wàn)平方米，在35個(gè)城市位列倒數(shù)第五。

　　展望未來(lái)，這兩市能否大幅增加供應(yīng)平抑房?jī)r(jià)呢？目前來(lái)看，兩市的情況各不相同。廈門過(guò)去多年住房供應(yīng)明顯低于人口和住房需求增長(zhǎng)步伐，欠賬缺口較大。但廈門并非沒(méi)有土地。在丁長(zhǎng)發(fā)看來(lái)，廈門島外還有大量的土地，完全可以通過(guò)和福建省的山區(qū)市如南平市、龍巖市和三明市土地置換，大幅度增加土地供給。

　　相比之下，本土面積不到2000平方公里的深圳，目前的開(kāi)發(fā)已近飽和，要大幅增加住宅供應(yīng)難度較大。

　　廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉分析，深圳土地供應(yīng)緊缺的問(wèn)題，在中短期內(nèi)無(wú)法解決。一方面，在深圳土地面積有限的情況下，要通過(guò)深圳都市圈向外拓展，跳出深圳來(lái)解決深圳供地問(wèn)題，但這又涉及到幾個(gè)城市之間的協(xié)調(diào)，包括軌道交通的互聯(lián)互通，教育、醫(yī)療等公共服務(wù)均等化等問(wèn)題；另一方面，包括深圳生態(tài)用地調(diào)整，工業(yè)區(qū)塊線之外的工業(yè)用地轉(zhuǎn)為住宅用地，這個(gè)也在做，但難度也比較大。

　　來(lái)源：第一財(cái)經(jīng)

編輯：wangdc