房訊網(wǎng)訊 2018年12月5日-6日，中國寫字樓產(chǎn)業(yè)園發(fā)展論壇第十五屆年會在北京富力萬麗酒店盛大舉辦，本屆年會主題為"標(biāo)準(zhǔn)與創(chuàng)新：美好商辦新時代"，來自地產(chǎn)界、金融界、學(xué)術(shù)界專家和行業(yè)一線精英操盤手及新聞媒體超過1000位嘉賓出席論壇，聚焦商辦標(biāo)準(zhǔn)設(shè)立、引領(lǐng)行業(yè)創(chuàng)新，共同開啟未來辦公新時代。
論壇由全聯(lián)房地產(chǎn)商會、房訊網(wǎng)聯(lián)合主辦，全聯(lián)房地產(chǎn)商會寫字樓分會承辦，同時得到了中糧置地廣場、IC PARK、北辰寫字樓、遠(yuǎn)洋商業(yè)、保利發(fā)展、中糧廣場、首創(chuàng)深圳、哇棒傳媒、中海商業(yè)、華潤置地等合作伙伴的支持。
當(dāng)天下午進(jìn)行的第二場領(lǐng)袖圓桌討論環(huán)節(jié)，以"資管新時代--資產(chǎn)運(yùn)營與資產(chǎn)管理之道"為主題。北京萬科資產(chǎn)去化中心總經(jīng)理秦江受邀參與討論環(huán)節(jié)，對商辦建筑資產(chǎn)管理的難點(diǎn)痛點(diǎn)進(jìn)行分析，并分享了解決問題的建議。
秦江認(rèn)為，資產(chǎn)管理貫穿商辦建筑開發(fā)、建設(shè)和運(yùn)營全周期，在開發(fā)階段要清楚的認(rèn)識到地段和定位，確定做什么樣的產(chǎn)品；在建設(shè)階段更多的接觸到自有客戶，可以進(jìn)行定制開發(fā)；在運(yùn)營階段要把運(yùn)營做好，把它的租金NOI做上去，便于將來的退出管理。
以下是秦江在領(lǐng)袖圓桌討論環(huán)節(jié)發(fā)言實(shí)錄：
秦江：感謝大會。我來自北京萬科，我叫秦江，很多人都在問我為什么叫資產(chǎn)去化中心。大家印象當(dāng)中萬科是一直在做住宅+物業(yè)的生意，是一個傳統(tǒng)的住宅開發(fā)商。但其實(shí)這幾年我們已經(jīng)比較快的調(diào)整到資產(chǎn)+服務(wù)的路上，我們可以看到在北京的項(xiàng)目，現(xiàn)在基本上開發(fā)業(yè)務(wù)以及持有的城市更新業(yè)務(wù)的項(xiàng)目已經(jīng)有20多個，已經(jīng)比開發(fā)的住宅項(xiàng)目要多了，我們在售的商辦物業(yè)也已經(jīng)到100多萬平了。
我們是一個資產(chǎn)的制造方，在座的有行業(yè)內(nèi)很多相關(guān)的產(chǎn)業(yè)運(yùn)營和相關(guān)服務(wù)的，我理解我們更多是純正的開發(fā)商，對開發(fā)商來講就是制造優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，然后我們用高周轉(zhuǎn)是我們一直追求的，無論是更高的周轉(zhuǎn)還是不那么高的周轉(zhuǎn)，但一定是要周轉(zhuǎn)起來的。對于我們來講，資產(chǎn)我們制造、運(yùn)營，但是最終我們會把它去化掉。所以這就是我這個部門的使命。
我開玩笑說，北京最優(yōu)質(zhì)的或者最成功的商業(yè)綜合體是什么呢？我說是故宮，從最早皇家自用的辦公+住宅的物業(yè)，現(xiàn)在已經(jīng)成功轉(zhuǎn)型為文旅地產(chǎn)。我們制造任何一個項(xiàng)目，我想十年以后、二十年以后，都會根據(jù)這個城市不同的功能的定位和變化，會發(fā)生定位的改變。當(dāng)然這扯得比較遠(yuǎn)。我昨天晚上跟一個朋友說，他問我北京有一個地方是當(dāng)年老北京的看守所，未來可能要騰退到城區(qū)之外去，這對北京某一代人可能是文革時期的記憶，像這樣的應(yīng)該在未來發(fā)揮什么樣的功能。
站在開發(fā)商的角度來講，或者在開發(fā)企業(yè)做了十幾年的人，今天來看商辦資產(chǎn)的運(yùn)營，我想談點(diǎn)自己的觀點(diǎn)，當(dāng)然這個觀點(diǎn)僅代表個人，不代表我司的觀點(diǎn)。
我感覺在做商辦業(yè)務(wù)的開發(fā)邏輯，我大概感覺是三個矛盾，從開發(fā)商角度來講，第一個矛盾是定位和運(yùn)營的矛盾，我們經(jīng)常拿到一塊商辦的地，就開始猶豫，開始琢磨，我做什么樣的產(chǎn)品，我面向什么樣的客戶，開始問這樣的問題。商辦的重資產(chǎn)，一個地買回來，兩年光財務(wù)成本就非常高。對功能定位、對產(chǎn)業(yè)有很高的要求，我們一輪一輪跟政府去溝通、報批方案，這個時間成本很高。如何能快速的把你的項(xiàng)目能建成出來，這是要解決的第一個問題。
第二個問題，產(chǎn)品和成本，我們?nèi)プ鲎≌?xiàng)目的時候，相對的產(chǎn)品成本控制匹配度是比較容易清楚的，我做剛需的產(chǎn)品有什么樣的產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)，做改善產(chǎn)品有什么標(biāo)準(zhǔn)，做豪宅有什么樣的標(biāo)準(zhǔn)。但是我們做公建產(chǎn)品的時候，這種定位非常清楚，很難搞清楚我們的企業(yè)到底要什么，我們用什么樣的電梯，外立面是用石材還是玻璃，是用窗墻還是幕墻體系，等等這一系列的問題，我們經(jīng)常定位就是能往多好了做就往多好做，設(shè)計師也一樣，我們找國外的團(tuán)隊，做了很好的設(shè)計，概念方案做得很漂亮，但是最后到工程去實(shí)現(xiàn)的話，會發(fā)現(xiàn)一點(diǎn)一點(diǎn)往下砍，外立面基本上砍的各種造型都省掉了，室內(nèi)標(biāo)準(zhǔn)也是能減就減掉了，無法清楚認(rèn)知我們客戶的需求所導(dǎo)致的問題。
第三個矛盾是重資產(chǎn)和NOI的矛盾，商辦物業(yè)是重資產(chǎn)生意，但是目前我們的租金回報、運(yùn)營能力所帶來的NOI的回報率能做到5%就不錯了。怎么能滿足投資人的需求？我們實(shí)際上輕資產(chǎn)這個生意不太可長久，我前兩天跟朋友聊天，他們家買了一個別墅，兩千多萬，基本上不怎么住，都是他們家保姆在住。我說對，這就是你跟你家小保姆之間的區(qū)別，你們家小保姆是輕資產(chǎn)，雖然她在使用這個，但是你是業(yè)主，你是一個重資產(chǎn)的持有者，雖然她住的時間比你長，但這個資產(chǎn)的升值以及未來的價值主要是你的。我們作為重資產(chǎn)的持有者，和我們未來NOI之間如何解決矛盾。
最后我想貢獻(xiàn)一點(diǎn)個人的理解，就是怎么來解決這些問題。我覺得我們現(xiàn)在的資產(chǎn)分成三個階段，第一階段從拿地之后，到我們的建造之前，我們把它叫方案階段。第二階段是從開工開始到建設(shè)階段，以及到建設(shè)完成以后的運(yùn)營階段，第一點(diǎn)是先做第一，在你方案階段的時候要清楚的認(rèn)識到你在什么樣的地段和定位做什么樣的產(chǎn)品，這時候可能比較難去清楚的找到你客戶是誰。這個階段我們一方面是靠經(jīng)驗(yàn)，一方面是靠我們的專業(yè)能力，快速的去把方案落實(shí)下來，是最重要的。能夠讓你盡快開工，盡快建設(shè)，這也開始進(jìn)入到退出的階段，所以資產(chǎn)去化其實(shí)不是說一定要建成了才開始去化，我們在拿地之后，無論是通過股權(quán)方式還是合作方的引進(jìn)，還是跟機(jī)構(gòu)的合作，在這個階段都可以實(shí)現(xiàn)我們的去化過程。
第二階段是建設(shè)階段，建設(shè)階段我們有時候開始更多的接觸到自有客戶，我們把它叫定制開發(fā)階段，項(xiàng)目還沒有完成，很多機(jī)電設(shè)備，包括一些對于荷載的要求，可以在這個時候加入進(jìn)來，這個階段我們叫做定制開發(fā)也好，預(yù)售階段。
第三階段是建成以后的運(yùn)營期，這是我們今天很多同事大家一起在工作的內(nèi)容，就是我們把一個資產(chǎn)運(yùn)營好，把它的租金NOI做上去，將來通過退出、管理。
還是要在不同階段完成不同的目的在建設(shè)的設(shè)計前期的時候，可能是追求一個現(xiàn)金流的快速回籠，能夠把重資產(chǎn)變輕一點(diǎn)，中間在建設(shè)過程當(dāng)中找到客戶，找到客戶為運(yùn)營奠定基礎(chǔ)。第三階段是當(dāng)運(yùn)營完成以后，通過服務(wù)能提升資產(chǎn)價值。這三個階段如果能做好，是可以把我們前面三個矛盾做一些消解的。謝謝。
來源：房訊網(wǎng)